Bebaubarkeit von Grundstücken

Bauvoranfrage

Bei schwierig zu beurteilenden Bauvorhaben oder Bauvorhaben die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, bzw. wenn Sie Rechtssicherheit wünschen, empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage gemäß § 73 Niedersächsische Bauordnung zu stellen. Diese können Sie auch stellen, bevor Sie ein Grundstück erwerben.

Die Bauvoranfrage sollte folgende Angaben enthalten:

• Antragsformular gemäß § 73 Niedersächische Bauordnung verwenden
• Genaue Bezeichnung des Baugrundstücks; Lageplan oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Lage des Bauvorhabens auf dem Grundstück
• Kurze Beschreibung des Vorhabens

Je genauer die Angaben, desto genauer kann auch der Bauvorbescheid gefasst werden. Eine Bauvoranfrage kann jeder stellen; es ist nicht erforderlich, sich eines Entwurfsverfassers zu bedienen. Der Bauvorbescheid ist kostenpflichtig.

Grundstücksteilung

Von einer Grundstücksteilung spricht man, wenn ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken eingetragen und ggf. bebaut werden soll. Grundstücksteilungen nicht genehmigungspflichtig. Jedoch dürfen durch Grundstücksteilungen keine baurechtswidrigen Zustände entstehen. Diese können durch die Bauaufsichtsbehörde aufgrund von § 79 Niedersächsische Bauordnung  verfolgt werden. Deshalb sollten, bevor ein Grundstück geteilt wird, insbesondere folgende Vorschriften beachtet und geprüft werden:

• Können die erforderlichen Grenzabstandsvorschriften eingehalten werden? Grenzabstandsvorschriften gemäß §§ 5 ff Niedersächsische Bauordnung
• Werden die geltenden Brandschutzvorschriften eingehalten? Zugänglichkeit für Feuer- und Rettungsfahrzeuge gemäß § 4 Abs. 3 Niedersächsische Bauordnung
• Ist sichergestellt, dass sich das zukünftige Gebäude nur auf einem Baugrundstück und nicht auf mehreren befindet? Gebäude darf nicht auf verschiedenen Grundstücken gelegen sein nach § 4 Abs. 4 Niedersächsische Bauordnung
• Ist die geplante bauliche Anlage so gelegen, dass die Erschließung sichergestellt ist? Zugänglichkeit des Grundstücks entsprechend § 4 Niedersächsische Bauordnung, Grundstücksentwässerung muss möglich sein        

Ferner ist zu beachten, dass auf den neu zu bildenden Grundstücken das Maß der baulichen Nutzung nicht überschritten wird, d. h. Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl sind auf jedem Grundstück einzuhalten. In Bereichen ohne Bebauungsplan darf das Maß der baulichen Nutzung grundsätzlich nicht über dem Maß der baulichen Nutzung der Grundstücke der näheren Umgebung liegen.

Vor dem Erwerb eines Grundstücks sollte festgestellt werden, ob auf dem betreffenden Grundstück eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung (sog. Baulast) ruht.